文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病strong>

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病qǐ)到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(q蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病iān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。