OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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